一戸建て借家の空き部屋に伴うリフォーム工事をやってみた！

 

門真市小路町で借家のオーナーをやってるんですが2023/08/31に空室になったんで、築２５年も経ってるんであちこちを修繕して行く事にしました。

 

基本的にはなるべくお金を使いたくないのはどのオーナー様も同じやと思います。

 

ただ、空室の段階で予想されるトラブルを未然に防いでおけば入居者様はきっかけが無くなり結果的に長く住んで頂けると思うんです。

 

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では、この現場がどんな感じの現場やったんか詳しく解説して行きます。

 

 

浴室は水栓金具の交換

 

 

ユニットバスのリフォームをするのではなく洗いや水栓金具の交換で何とか凌ごうと思います。

 

水漏れが始まって慌てるのではなく事前に水栓金具の交換しとけばこっちのペースですが水漏れの連絡が来てからの対応だと後手後手に回っちゃいます。

 

 

浴槽に据えられているこの水栓、ハンドル上部の交換で済まそうと思ったんですが固着してうんともすんとも回りません。

 

パッと見もサビサビなんで交換する事にしました。

 

これをほったらかしにして予想出来るのは入居者様から連絡→現調→部材の発注→後日作業までかなりの日数が掛かっちゃいます。

 

 

そんな訳で２台とも水栓金具を解体撤去したりました。

 

 

ホンマ、このタイプの水栓はなかなか時間が掛かるんで空室が出たら最悪でもハンドル上部の交換、もしくは今回の様に水栓金具の交換に踏み切っといた方が良いです。

 

 

このパターンの水栓交換は点検口があるのか無いのかが全てです。

 

最悪の場合は浴槽を上げなければ交換出来ません。

 

 

絶対に使わないとは思うんですがこんな感じで水栓の交換をしました。

 

 

これで２つの水栓交換が終わったんで通水テストをして水漏れ確認をしました。

 

勿論、全てのフレキパッキンの交換は済んでます。

 

 

後はカウンターを塞いでコーキング処理をします。

 

これでパイセンが洗いをすれば完成です。

 

 

キッチン水栓の交換

 

 

そうそう、門真市って水道メーターに細工してバルブを開栓しても水が出ない様にしてるんでこの時点では水漏れしてるとかしてないとかは分かっていません。

 

ただ、泡沫キャップも無くなってるし交換する事にしました。

 

 

シンク下に点検口があるタイプで止水栓があるのか無いのかはこの時点では分かりません。

 

 

止水栓を発見したんですがよく考えたら水道メーターで止められてるんであろうが無かろうが関係なかったです。

 

 

ちゃっちゃとワンホール混合水栓を解体撤去して行きます。

 

 

止水栓ごと交換しても良かったんですが単管の短いのが無かったんでハンドル上部だけ交換する事にしました。

 

 

使ったハンドルセットはＳＡＮＥＩ製PR10A-13でコマパッキンも新しく交換しました。

 

 

今回のワンホール混合水栓の交換で使うのはTOTO TKJ05301Jです。

 

 

入居者様が居ないので慌てなくても良いからゆっくりと作業が出来ます。

 

 

ここでシンク下での作業時に『何かくっさいなぁ～』って思ったんでそのまま次の作業に移ります。

 

 

シンク下の臭いを止める方法

 

 

排水蛇腹ホースを外してみると防臭キャップがひっくり返っているのが確認出来ました。

 

 

防臭キャップを交換しようかと思って外してみたんですが排水蛇腹ホースも硬化が始まっていました。

 

 

どうせ排水蛇腹ホースの交換をするならと排水管にユニオンナットで繋ぐ仕様に加工しました。

 

 

こうしておく事で排水詰まりによる逆流での水漏れは無くなりますし異臭問題も片付きます。

 

水漏れが無くなる代わりに詰まらせちゃうとシンクに水が溜まって使えなくなりますが山川設備ではこの状態でも詰まり抜きが可能なんで(笑)

 

 

シンクからの管内カメラ調査

 

 

山川設備が持ってるナノリール(管内カメラ)だと排水蛇腹ホースも通せるんでこのまま排水管の中を確認しに行きました。

 

築２５年も経っているのに排水管の中には油脂の塊が一切無かったんで、恐らくなんですが排水管清掃もされてたんかと思います。

 

 

トイレの解体撤去

 

 

トイレのパッキン類を交換しようとしてバラして見たらあまりにも古いトイレだったんで防露がありません。

 

結露が出ると床板を濡らしちゃうんで思い切ってトイレもリフォームしちゃいます。

 

 

恐らく入居者様が後付けされたんでしょうが棚もトイレを狭くしてたんで外しました。

 

案の定、床板のフローリングも傷んでいたので補修をして行きます。

 

コンセントもカッコ悪いんで全て壁の中に隠しちゃおうと思います。

 

 

トイレの床板を開口して排水設備の移設工事もしようと思いましたが床下の問題で断念しました。

 

 

今回は全室のクロスも張替えるんですがトイレは床にＣＦを貼るんでアースシールで開口補修をしてもらいました。

 

脚立に乗ってるのはパイセン経由で入ったＴ氏です。

 

 

これでトイレのクロスとＣＦが貼れたんでここからトイレの設置をして行きます。

 

あっ、自分はちゃんと便器が無い状態でＣＦ施工をしたい派です。

 

 

トイレは新しい便器とタンクとウォシュレットを取り付けて完成です。

 

クロスまでやるには空室じゃないと行程的に難しかったです。

 

 

脱衣場の改修工事

 

 

新しく洗濯防水パンの設置と洗面化粧台を設置するんで給排水の設備工事をして行きます。

 

 

給排水設備の移設工事で床板を開口したんでＣＦを貼る前に補修をしときました。

 

 

 

先行で脱衣場もクロスの貼り替えとＣＦ施工を先に済ませてもらっています。

 

 

さて、これは失敗なんですが元々あった洗濯水栓の位置はこちらです。

 

 

このKAKUDAIの洗濯水栓を一度使ってみたくて使ったんですが、どうせクロスを貼り替えるんだから壁の中で給水管の移設をすりゃ良かったです。

 

何で高さを上げたかって言うと洗濯防水パンの設置してドラム式の洗濯機を置かれるかもしれないんで先に高さを上げてた訳です。

 

 

脱衣場は洗濯防水パンと洗面化粧台を設置して作業は終了です。

 

 

脱衣場の扉を開けて給湯器周辺の露出配管の保温設備もやり替えました。

 

 

排水管の高圧洗浄

 

 

トイレをバラしたタイミングで汚水管を管内カメラ調査したら尿石がそこそこ付着してたんで高圧洗浄で尿石除去をする事にしました。

 

 

どうせやるならと最終桝からの洗管作業をする事にしました。

 

 

トイレは２Ｆにあって露出配管なんですが掃除点検口が脚立が無かったんで開けれませんでした。

 

ここから作業が出来たら縦管の尿石除去は簡単なんですがチマチマとトイレ側からやるしかありません。

 

脱衣場の給排水設備工事で床をめくったタイミングで雑排水管も全て高圧洗浄して綺麗にしました。

 

 

まとめ

 

そんな訳でいかがでしたか？

 

後はクロス屋さんが入ってて追っ掛けで屋根壁の補修と塗装をしてもらいます。

 

今回は屋根壁以外は協力会社様と自分でやったんですが賃貸住宅って全く儲かりませんね。

 

リフォーム工事に費用が掛かり過ぎです。

 

現場からは以上です。